Comparatifs
Location vide ou meublée : le comparatif chiffré complet
7 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
Choisir entre louer vide ou meublé engage plus que la présence de meubles : cela modifie la durée du bail, le montant du dépôt de garantie, la durée du préavis et les documents annexés. La loi ALUR a harmonisé une grande partie des règles, mais le meublé conserve ses spécificités, à commencer par l’inventaire du mobilier. Ce guide comparatif chiffre point par point ce qui change entre les deux formules, tableau et exemple à l’appui.
En bref
En location vide, le bail est de 3 ans (bailleur personne physique), le dépôt de 1 mois de loyer hors charges et le préavis du locataire de 3 mois. En location meublée, le bail est de 1 an (9 mois pour un étudiant), le dépôt de 2 mois et le préavis de 1 mois ; s’y ajoute un inventaire du mobilier (11 éléments minimum, décret n° 2015-981). L’état des lieux et sa comparaison entrée/sortie restent identiques.
Deux régimes rapprochés par la loi ALUR
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, a rapproché le régime de la location meublée de celui de la location vide, longtemps plus souple. Résultat : sur de nombreux points, les deux formules se ressemblent aujourd’hui, à commencer par l’état des lieux (EDL), annexé au bail dans les deux cas selon l’article 3-2 de la loi n° 89-462. La question n’est donc pas de savoir si l’état des lieux est « différent » en meublé, mais de repérer les éléments chiffrés qui, eux, changent : durée du bail, dépôt de garantie, préavis et inventaire.
Le tableau ci-dessous récapitule ces différences, étape par étape, du bail à la sortie.
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (bailleur personne physique) | 1 an, ou 9 mois pour un étudiant |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges (art. 22) | 2 mois de loyer hors charges (art. 22) |
| Préavis du locataire | 3 mois, 1 mois en zone tendue (art. 15-I) | 1 mois (art. 25-8) |
| Inventaire du mobilier | Non requis | 11 éléments minimum (décret n° 2015-981) |
| État des lieux | Contradictoire, annexé au bail (art. 3-2) | Contradictoire, annexé au bail (art. 3-2) |
| Contrôle de sortie | Le logement | Le logement et le mobilier |
| Restitution du dépôt | 1 mois si conforme, 2 mois si différences | 1 mois si conforme, 2 mois si différences |
La durée du bail et le préavis
Le bail vide conclu par un bailleur personne physique est d’une durée de 3 ans, contre 1 an pour un bail meublé, ramené à 9 mois pour un bail étudiant. Côté locataire, le préavis suit la même logique : 3 mois en vide (article 15-I, réduit à 1 mois en zone tendue et dans les cas légaux), contre 1 mois en meublé quelle que soit la situation (article 25-8).
Le dépôt de garantie : 1 mois contre 2 mois
L’article 22 de la loi n° 89-462 fixe des plafonds distincts : 1 mois de loyer hors charges en location vide, 2 mois en location meublée. Le meublé justifie ce plafond plus élevé par la présence du mobilier confié au locataire. En revanche, les délais de restitution ne varient pas selon la formule : le dépôt est rendu dans un délai de 1 mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de 2 mois en cas de différences.
Les documents qui accompagnent le bail
En location vide, l’état des lieux d’entrée est annexé au bail : il constitue, avec ce dernier, le dossier de référence. En location meublée, un document supplémentaire s’ajoute : l’inventaire du mobilier. Puisque le logement est fourni avec des équipements permettant d’y vivre normalement, il faut en dresser la liste et en décrire l’état. Le décret n° 2015-981 fixe la liste des équipements attendus, soit au moins 11 éléments (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, etc.). Cet inventaire est annexé au même titre que l’état des lieux, et sert de point de comparaison à la sortie.
Exemple concret : un studio à 600 € hors charges
Prenons un studio loué 600 € par mois hors charges. En location vide, le bailleur peut demander un dépôt de garantie de 600 € (1 mois) et le bail est signé pour 3 ans ; un locataire souhaitant partir doit un préavis de 3 mois (1 mois en zone tendue). En location meublée, le même studio suppose un dépôt de 1 200 € (2 mois), un bail de 1 an et un préavis de départ de 1 mois, mais impose au bailleur d’annexer un inventaire du mobilier d’au moins 11 éléments.
La sortie, où tout se joue
À la sortie, la mécanique est identique dans son principe : on compare l’état constaté avec celui décrit à l’entrée pour distinguer l’usure normale des dégradations. La seule extension, en meublé, est que cette comparaison englobe aussi le mobilier de l’inventaire. Un bailleur méthodique en location vide dispose donc déjà de tout le savoir-faire nécessaire en meublé ; il lui suffit d’étendre le contrôle aux équipements fournis.
En résumé
- la loi ALUR a rapproché les deux régimes ;
- bail : 3 ans en vide contre 1 an en meublé (9 mois étudiant) ;
- dépôt de garantie : 1 mois en vide, 2 mois en meublé, hors charges (article 22) ;
- préavis du locataire : 3 mois en vide (article 15-I) contre 1 mois en meublé (article 25-8) ;
- le meublé ajoute un inventaire du mobilier d’au moins 11 éléments (décret n° 2015-981).