Sortie
Restitution du dépôt de garantie : délais, retenues et exemple chiffré
7 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
À la fin du bail, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai encadré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : un mois si l’état des lieux de sortie est conforme, deux mois en cas de différences. Ce guide détaille les délais, les retenues autorisées et un exemple chiffré complet.
En bref
Le dépôt de garantie est restitué dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée, et de deux mois s’il révèle des différences imputables au locataire (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989). Toute retenue doit reposer sur des justificatifs. En cas de retard, le solde est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal par mois commencé.
Ce qu’est le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire à la signature du bail, destinée à couvrir d’éventuels manquements à ses obligations, comme des dégradations ou des loyers impayés. Son régime est fixé par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il ne doit pas être confondu avec le premier loyer et ne finance jamais l’usure normale du logement.
Son montant est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide (article 22). Pour un logement meublé, le plafond est porté à deux mois de loyer hors charges en application de l’article 25-6. Une fois fixé au bail, le dépôt ne peut être ni révisé ni augmenté en cours de bail.
Les délais de restitution : 1 mois ou 2 mois
Le point de départ du délai est la remise des clés par le locataire, en main propre ou par lettre recommandée. Deux durées sont possibles selon la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie.
- Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt est restitué dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés.
- Si l’état des lieux de sortie fait apparaître des différences imputables au locataire, le délai est porté à deux mois.
| État des lieux de sortie | Délai (art. 22) | Ce qu’il se passe |
|---|---|---|
| Conforme à l’entrée | 1 mois | Restitution intégrale du dépôt, à compter de la remise des clés. |
| Différences imputables au locataire | 2 mois | Restitution du solde après retenues justifiées par devis ou factures. |
C’est donc la comparaison des deux états des lieux qui détermine à la fois le délai et le montant restitué. Un état des lieux d’entrée et de sortie complets et précis est le meilleur moyen d’éviter les litiges à ce stade.
Les retenues justifiées par le bailleur
Le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt, mais uniquement sur présentation de justificatifs. Chaque retenue doit être appuyée par des documents tels que des devis ou des factures, et ne peut porter que sur trois motifs : des dégradations imputables au locataire (pondérées par la vétusté), des loyers ou charges impayés, ou des réparations locatives non effectuées.
L’usure normale liée à l’occupation, appelée vétusté, reste à la charge du bailleur et ne peut pas justifier une retenue. La distinction se fait grâce à la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, dans l’esprit du décret n° 2016-382. Pour aller plus loin, consultez notre guide sur les retenues sur dépôt de garantie.
Exemple chiffré de restitution
Prenons un logement vide loué 800 € hors charges par mois. À la signature, le locataire a versé un dépôt de garantie de 800 € (un mois de loyer hors charges, plafond de l’article 22).
À la sortie, l’état des lieux révèle une dégradation imputable au locataire. Le bailleur produit un devis ; après pondération par la vétusté, la retenue justifiée s’élève à 200 €. Le calcul du solde à restituer est le suivant :
- Dépôt de garantie versé : 800 €.
- Retenue justifiée par devis, après vétusté : − 200 €.
- Solde à restituer : 800 − 200 = 600 €.
L’état des lieux de sortie présentant des différences avec l’entrée, le délai applicable est de deux mois : le bailleur doit donc restituer les 600 € dans les deux mois suivant la remise des clés, accompagnés du décompte et du devis justifiant la retenue de 200 €.
Le cas particulier de la copropriété
Lorsque le logement se situe dans un immeuble collectif soumis à un budget de charges commun, le bailleur peut conserver une provision dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes de la copropriété. Cette provision est plafonnée à 20 % du dépôt de garantie.
Sur notre exemple à 800 €, cette provision ne pourrait pas dépasser 160 € (20 % de 800 €). Le solde éventuel est régularisé après l’arrêté des comptes, une fois connu le montant définitif des charges revenant au locataire pour sa période d’occupation.
Le retard de restitution
Si le bailleur ne respecte pas le délai applicable, le solde dû au locataire est majoré. La majoration est égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée de retard. Sur un loyer de 800 €, cela représente 80 € par mois commencé de retard.
Cette majoration ne s’applique pas si le locataire n’a pas communiqué au bailleur sa nouvelle adresse. Le détail du calcul est expliqué dans notre guide sur la majoration en cas de retard.