Cadre légal
Vétusté ou dégradation : qui paie quoi, et comment le calculer
6 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
À la sortie d’un logement, une même trace peut être lue de deux façons très différentes : usure normale ou dégradation. La frontière détermine qui supporte la dépense, le bailleur ou le locataire. Voici comment la distinction se raisonne, un tableau de cas concrets, et un exemple de calcul chiffré montrant comment la grille de vétusté module la somme réellement due.
En bref
La vétusté est l’usure normale du logement (temps, usage normal) et reste à la charge du bailleur ; la dégradation est un dommage anormal imputable au locataire. C’est la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie qui permet de trancher. Même imputée au locataire, une réparation est pondérée par la grille de vétusté : une peinture de 600 € posée il y a 4 ans (grille OPAC de Paris) ne laisse à sa charge que 330 €.
Deux notions à ne pas confondre
La vétusté est l’usure normale du logement liée au temps ou à l’usage normal des matériaux et des équipements. L’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 la définit comme l’« état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement ». La dégradation, elle, est un dommage qui va au-delà de cet usage normal et qui est imputable au locataire. Toute la règle de partage découle de cette différence.
La vétusté n’est pas à la charge du locataire
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en son article 7 d), met à la charge du locataire l’entretien courant et les menues réparations, mais « à l’exception de la vétusté ». Ce qui vieillit normalement n’a donc pas à être facturé au départ. Une peinture qui a terni au fil des années, un revêtement qui s’est patiné avec un usage ordinaire relèvent de la vétusté, et donc du bailleur.
Vétusté ou dégradation : le tableau des cas concrets
Pour un même élément, la lecture change selon que le défaut résulte du temps ou d’un usage anormal. Voici huit situations fréquentes.
| Élément | Vétusté (charge du bailleur) | Dégradation (charge du locataire) |
|---|---|---|
| Peinture / mur | Peinture ternie ou légèrement défraîchie par le temps | Mur troué (chevilles nombreuses), souillé ou taché au-delà de l’usage normal |
| Moquette | Moquette aplatie et usée après plusieurs années d’occupation | Moquette brûlée, tachée de façon indélébile ou déchirée |
| Parquet | Parquet patiné, légèrement terni par le passage | Parquet profondément rayé, entaillé ou marqué par un dégât des eaux non signalé |
| Robinetterie | Robinet entartré ou terni en fin de vie théorique | Robinet cassé, arraché ou fuyard par mauvaise manipulation |
| Sol souple (PVC, lino) | Revêtement aminci et usé par le passage normal | Sol déchiré, brûlé ou perforé |
| Faïence / joints | Joints de carrelage noircis, faïence patinée | Carreaux fêlés, cassés ou percés (fixations lourdes) |
| Porte / menuiserie | Porte patinée, poignée usée par l’usage | Porte enfoncée, fendue ou serrure forcée |
| Sanitaire (WC, lavabo) | Émail terni, micro-rayures d’usage | Cuvette ou lavabo fêlé, ébréché ou descellé |
La comparaison entrée/sortie, pièce maîtresse
Sans état des lieux d’entrée détaillé, il devient très difficile de prouver qu’un défaut constaté à la sortie n’existait pas au départ. La description précise, pièce par pièce, de l’état des sols, murs, plafonds et équipements est donc essentielle. Des termes clairs (neuf, bon état, usagé, traces, rayures) valent mieux qu’un vague « RAS ». Les photos ne sont pas imposées par la loi, mais, prises de façon contradictoire et jointes à l’état des lieux, elles constituent une bonne pratique pour documenter l’état réel.
Une dégradation imputable ne se facture pas au prix du neuf
Même lorsqu’une dégradation est bien imputable au locataire, le coût des réparations est modulé par une grille de vétusté si les parties ont convenu de l’appliquer et l’ont annexée au bail. Cette grille, facultative et issue d’un accord collectif, déduit la part d’usure déjà accumulée pour ne laisser à la charge du locataire que la fraction non encore usée du bien. Le principe est détaillé dans nos guides Le principe de l’abattement de vétusté et Grille de vétusté 2026.
La formule est simple : part restant à la charge du locataire = 100 % − [ abattement annuel × (âge − franchise) ]. Le montant dû se calcule ensuite en appliquant ce pourcentage au coût de la réparation.
Exemple chiffré : une peinture dégradée
Un locataire quitte le logement après avoir troué et souillé un mur au-delà de l’usage normal. La remise en peinture est chiffrée à 600 €. La peinture avait été refaite lors de la pose, il y a 4 ans. En appliquant la grille de l’OPAC de Paris (franchise 1 an, abattement 15 %/an) :
- Années décomptées : 4 ans − 1 an de franchise = 3 ans soumis à l’abattement.
- Abattement total : 15 % × 3 = 45 % d’usure déjà accumulée, à la charge du bailleur.
- Part restant au locataire : 100 % − 45 % = 55 %.
- Montant dû : 600 € × 55 % = 330 € (et non 600 €).
En cas de désaccord
À défaut d’accord amiable, c’est le juge qui apprécie souverainement si une trace relève de la vétusté ou d’une dégradation. Il se fonde notamment sur la comparaison des deux états des lieux et sur les éléments produits par les parties. Un état des lieux soigné, comparé à celui d’entrée, reste donc votre meilleur argument.