Cadre légal
Abattement pour vétusté : principe, calcul et 3 exemples chiffrés
5 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
Quand une dégradation est imputée au locataire, on ne lui facture pas l’équipement à neuf : on applique un abattement pour vétusté qui tient compte de son âge. Voici le mécanisme exact, trois calculs complets à partir d’une grille réelle, et un tableau de 10 cas concrets pour distinguer vétusté et dégradation.
En bref
La part à la charge du locataire = 100 % − [ abattement annuel × (âge de l’équipement − franchise) ], jamais sous le plancher de la grille. Exemple : une peinture de 600 €, posée il y a 4 ans (grille OPAC de Paris : franchise 1 an, 15 %/an), laisse 55 % à la charge du locataire, soit 330 €.
Le cadre légal
L’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l’entretien courant et les menues réparations, sauf lorsqu’ils sont occasionnés par vétusté. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (art. 4) définit la vétusté comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal », et permet aux parties de convenir d’une grille de vétusté issue d’un accord collectif, annexée au bail.
Les 4 paramètres d’un abattement
- Durée de vie théorique : nombre d’années au terme duquel l’équipement est réputé usé.
- Franchise : période initiale sans abattement (le locataire paie 100 % — un équipement neuf ne devrait pas se détériorer en usage normal).
- Abattement annuel : pourcentage retranché chaque année, passée la franchise.
- Plafond : soit 0 % au terme de la durée de vie, soit une quote-part résiduelle (10 à 25 %) qui reste due.
3 exemples de calcul chiffrés
Exemple 1 — Peinture
Réfection des murs d’une chambre chiffrée 600 €, dégradation anormale, peinture posée il y a 4 ans. Grille OPAC de Paris : durée de vie 7 ans, franchise 1 an, 15 %/an, résiduel 10 %.
- Années au-delà de la franchise : 4 − 1 = 3 ans.
- Abattement cumulé : 3 × 15 % = 45 %.
- Part restant à charge : 100 % − 45 % = 55 % (au-dessus du plancher 10 %).
- Montant dû par le locataire : 600 € × 55 % = 330 €.
Exemple 2 — Moquette
Remplacement d’une moquette 800 €, posée il y a 6 ans, usure anormale. Même grille : durée 7 ans, franchise 1 an, 15 %/an, résiduel 10 %.
- Années au-delà de la franchise : 6 − 1 = 5 ans.
- Abattement : 5 × 15 % = 75 %.
- Part restant à charge : 100 % − 75 % = 25 %.
- Montant dû : 800 € × 25 % = 200 €.
Exemple 3 — Robinetterie
Remplacement d’un mitigeur 150 €, installé il y a 5 ans. Grille OPAC de Paris : durée 10 ans, franchise 2 ans, 10 %/an, résiduel 20 %.
- Années au-delà de la franchise : 5 − 2 = 3 ans.
- Abattement : 3 × 10 % = 30 %.
- Part restant à charge : 100 % − 30 % = 70 %.
- Montant dû : 150 € × 70 % = 105 €.
Vétusté ou dégradation ? 10 cas concrets
La grille ne s’applique qu’en cas de dégradation imputable au locataire. En usage normal (vétusté), tout est à la charge du bailleur.
| Situation constatée | Qualification |
|---|---|
| Peinture jaunie / ternie après plusieurs années | Vétusté → bailleur |
| Nombreux trous de chevilles non rebouchés, fixations arrachées | Dégradation → locataire |
| Parquet patiné par le passage (usure normale) | Vétusté → bailleur |
| Parquet profondément rayé, lames fendues (meuble traîné) | Dégradation → locataire |
| Moquette élimée dans les zones de passage | Vétusté → bailleur |
| Moquette brûlée ou tachée (cigarette, produit) | Dégradation → locataire |
| Mécanisme de fenêtre fatigué après ~20 ans | Vétusté → bailleur |
| Vitre cassée, volet forcé | Dégradation → locataire |
| Robinet vieillissant / entartré par le temps | Vétusté → bailleur |
| Cuvette WC fêlée par un choc, sanitaire cassé | Dégradation → locataire |