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À la fin du bail, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire, mais le bailleur peut y retenir certaines sommes. Encore faut-il qu’elles soient justifiées, proportionnées et, pour les dégradations, pondérées par la vétusté. Voici ce que l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 autorise, avec un exemple chiffré.
En bref
Le bailleur ne peut retenir sur le dépôt de garantie que des sommes appuyées sur des justificatifs (devis ou factures) : dégradations imputables au locataire, pondérées par la vétusté, et loyers ou charges impayés. L’usure normale n’est jamais retenable. Exemple : une peinture de 600 € posée il y a 4 ans (grille OPAC de Paris) laisse 330 € à la charge du locataire, non 600 €.
Le principe : des retenues sur justificatifs
L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre le dépôt de garantie. Le bailleur ne peut opérer des retenues qu’en les appuyant sur des justificatifs : devis ou factures correspondant aux sommes qu’il entend conserver. Une retenue « au forfait », sans pièce à l’appui, n’est pas conforme. Le locataire est en droit de connaître le détail chiffré et documenté de ce qui lui est retenu.
Ce qui est retenable, ce qui ne l’est pas
Trois postes seulement peuvent être imputés sur le dépôt : les dégradations imputables au locataire (sur justificatif et pondérées par la vétusté), les loyers et charges impayés dûment établis, et, en copropriété, une provision plafonnée dans l’attente de l’arrêté des comptes. À l’inverse, la vétusté — l’usure normale liée au temps ou à l’usage normal — n’est jamais retenable : elle reste à la charge du bailleur.
| Poste | Retenue admise ? | Condition |
|---|---|---|
| Dégradation imputable au locataire | Oui | Sur devis ou facture, pondérée par la vétusté |
| Usure normale (vétusté) | Non | Jamais retenable, à la charge du bailleur |
| Loyers ou charges impayés | Oui | Montant dûment établi |
| Provision de charges en copropriété | Oui, plafonnée | Au plus 20 % jusqu’à l’arrêté annuel des comptes |
| Retenue forfaitaire sans pièce | Non | Aucun justificatif : base non conforme |
Dégradations : une retenue pondérée par la vétusté
Lorsqu’une dégradation est imputable au locataire, le bailleur ne peut pas lui facturer le prix du neuf. Il doit déduire la vétusté déjà accumulée par le bien concerné, selon la grille de vétusté annexée au bail. Le locataire ne supporte alors que la part résiduelle, non encore usée. Le détail de la méthode figure sur le principe de l’abattement pour vétusté, et les taux par équipement sur la grille de vétusté 2026.
Exemple chiffré : une peinture dégradée
Une peinture a été refaite pour 600 € et posée il y a 4 ans. La grille OPAC de Paris retient, pour la peinture, une franchise d’un an puis un abattement de 15 % par an. La part à la charge du locataire se calcule ainsi : 100 % − [ 15 % × (4 − 1) ] = 100 % − 45 % = 55 %.
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Coût de la réparation (peinture) | 600 € |
| Ancienneté | 4 ans |
| Grille appliquée | OPAC de Paris (franchise 1 an, 15 %/an) |
| Part à la charge du locataire | 55 % |
| Montant retenable sur le dépôt | 330 € |
| Part de vétusté (à la charge du bailleur) | 270 € |
Le cas particulier de la copropriété
En copropriété, le bailleur peut conserver une provision dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, afin de couvrir la part de charges éventuellement due par le locataire sortant. Cette provision est encadrée : elle ne peut excéder 20 % du dépôt de garantie. Une fois les comptes arrêtés, une régularisation intervient et le solde est restitué au locataire.
Délais de restitution et retard
Le dépôt doit être restitué dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, porté à deux mois en cas de différences justifiant des retenues, à compter de la remise des clés. En cas de retard, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal par mois commencé. Le calcul détaillé est expliqué dans le guide retard de restitution et majoration.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il retenir une somme sans justificatif ?
Non. L’article 22 de la loi de 1989 impose des retenues sur justificatifs : devis ou factures. Une retenue forfaitaire, sans pièce à l’appui, n’est pas conforme, et le locataire peut en demander le détail chiffré.
La vétusté peut-elle être facturée au locataire ?
Non. L’usure normale liée au temps ou à l’usage normal n’est jamais retenable et reste à la charge du bailleur. Pour une dégradation, seule la part résiduelle après abattement de vétusté est due par le locataire.
Combien retenir pour une peinture de 600 € posée il y a 4 ans ?
Avec la grille OPAC de Paris (franchise 1 an, 15 %/an), la part du locataire est de 100 % − 45 % = 55 %, soit 600 € × 55 % = 330 €. Les 270 € de vétusté restent à la charge du bailleur.
Dans quel délai le dépôt doit-il être rendu ?
Un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois s’il révèle des différences justifiant des retenues. Le délai court à compter de la remise des clés par le locataire.
Que se passe-t-il en cas de retard de restitution ?
Le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal par mois commencé. Cette majoration s’ajoute à la somme à restituer, sauf si le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse.
Cette page est fournie à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Le modèle d'état des lieux généré est un document indicatif à compléter, signer et conserver ; il n'a pas de valeur de certification.
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